通常情况下，房贷利率上升，购房者成本提高，会抑制购房需求并拉低房价。但近期，美国楼市出现“怪现象”：一方面，美国30年期房贷利率水平飙升，逐步逼近8%，但另一方面，美国房价却在今年7月创下历史新高……

房贷利率近8% 机构警告行业混乱

综合海外网、中新社15日报道，“利率上升的速度和幅度，以及由此导致的行业混乱，是痛苦的，也是前所未有的。”全美房地产经纪人协会和全美住宅建筑商协会如是写道。

近日发布的标普凯斯-席勒全美房价指数显示，2023年7月，美国全国房价综合指数创下历史新高，当月该指数环比涨0.6%，同比涨1%。

标普道琼斯指数董事总经理Craig Lazzara表示，美国房价在2022年6月触顶后下跌，此后的7个月内，美国房价下跌了5.0%。转折点发生在今年1月，美国房价再度上涨。截至今年7月，之前的跌幅已被抵消，房价指数创下历史新高。

值得注意的是，美国当前正处于持续一年多的加息周期中。自2022年3月开启加息以来，美联储已加息了11次，累计加息525个基点。

住房按揭贷款利率同步走高。美国住房抵押贷款机构房地美12日发布的数据显示，抵押贷款利率连续第五个星期上升。30年期固定抵押贷款的平均利率已攀升至近7.6%。

近8%的房贷利率意味着什么？以300万元（人民币，下同）的贷款额计算，30年期等额本息，购房者每月还款约2.1万元。而此前大量美国购房者按揭贷款利率不到3%。以3%计，同样的贷款额，每月还款仅需1.2万元左右。

美国广播公司10月14日报道，面对越来越离谱的房贷利率，美国主要房地产行业组织致信美联储，要求该机构停止加息。

全美房地产经纪人协会和全美住宅建筑商协会在内的机构警告称，抵押贷款利率已经达到了20多年来的最高水平，而且还在继续上升。信中表示，房地产市场进一步混乱可能会使美国经济陷入衰退，破坏美联储实现“软着陆”的努力，“我们敦促美联储采取措施，确保该行业不会出现硬着陆。”

分析指美国楼市正处繁荣周期尾声

中新社报道，至于为何美国的房地产“不走寻常路”，答案可能在供给上。

总部位于吉隆坡的全球房产科技公司居外IQI（Juwai IQI）集团联合创始人兼集团CEO卡希夫·安萨里表示，美国楼市现处于购房需求和房源供应同时受到抑制的“有价无市”状态，买房的不多但卖房的更少，这种状态很可能会延续至明年。

来自美国房地产经纪公司Redfin的数据也反映出这种“价升量跌”的趋势。其数据显示，2023年9月，房屋价格与去年同期相比上涨了2.2%，但售出房屋数量同比下降17.6%。

Redfin首席执行官Glenn Kelman近期表示，利率不断上升导致很多美国消费者在购房季开始时决定退出。在过去的4至5周内，20%到25%的房地产交易被取消。

多位美国房地产经纪人表示，对高利率下的楼市交易并不乐观。

位于波士顿的房产科技公司美吉居（GeoHome US）联合创始人杨晓雯表示，目前人们大多是“非必要不卖房”。美国眼下的高利率，意味着大部分业主手头的房贷利率都低于当前利率。市场成交量普遍是疫情前均值的三分之二左右。

杨晓雯透露，近期美国经纪人接到的客户数量迅速萎缩。“和我们长期合作的一些明星经纪人今年有大量时间在度假。”而且，身边很多朋友的换房计划都推迟了。

房产经纪公司Compass西雅图柯克兰分公司经纪人Becco Zou介绍，美国家庭基本上每10年会换房，但高利率下想换房的客户只能暂时不动，想买房的人群很多也处于观望状态。

买房成本也大幅提高。房产经纪公司eXp Realty洛杉矶经纪人Pearl Wu说：“最近我为一个客户买了房。他从2021年起打算买房，两年间平均房价涨了10万美元左右。”

安萨里表示，市场认为居高的房价在未来一年并不会下跌。高按揭利率也让业主不愿卖房，大部分业主签的是前几年的定期低按揭利率。他们如想改善居住条件，只能守住低利率不动，退而求其次选择改造翻新现有住宅。数据也显示，建筑商面临工人短缺、材料费上涨、和楼市走冷等困境而无意盖很多楼。

中房集团原董事长、汇力基金董事长孟晓苏表示，美国楼市大致以18年为一个周期，目前美国楼市正处于一个繁荣周期的尾声，这也是其近期似乎涨势很快的原因。但这一繁荣周期或会在未来一两年内结束，届时美国房价可能会出现一轮大幅下跌。