根据葡萄牙外国人和边境服务中心（SEF）数据，2012年以来，葡萄牙向非欧盟居民共发放了超过1.1万份黄金签证，吸引了近68亿欧元投资，其中90%都被注入了房地产市场。中国、巴西、土耳其、南非和阿联酋的公民是获得签证最多的群体。

一些欧洲国家决心对拿着支票等待买房的外国有钱人说“不”了。

过去一周中，爱尔兰和葡萄牙相继宣布终止其“黄金签证”项目。该项目面向欧盟外投资者，向其发放当地居留许可，以此换取投资。

例如，在葡萄牙，购买50万欧元（约合人民币367.2万元）的房产，或在非城区或旅游区域外购买35万欧元（约合人民币257万元）的房屋，就能够在该国居住五年，并自由在申根区旅行，之后甚至可以在较宽松的条件下申请永久居住权。

然而，随着外国投资者的不断涌入，葡萄牙本地房地产市场价格迅速攀高，本地居民被挤出市场。这也导致葡萄牙决定放弃这张“饭票”。葡萄牙总理科斯塔解释说，这一决定旨在“打击房地产的价格投机行为”，因为这场危机正在影响所有家庭。

事实是，科斯塔在去年11月2日就曾表示，政府将评估“黄金签证”计划的合理性，该计划已经“完成了它所必须完成的功能”，“不再有理由继续下去”。

外国富人空房不住，本地居民没地住

欧债危机后，葡萄牙、爱尔兰、西班牙、希腊和马耳他等许多欧洲国家为了增加财政收入，都通过“投资换居留权”计划吸引了大量资金。

根据葡萄牙外国人和边境服务中心（SEF）数据，2012年以来，葡萄牙向非欧盟居民共发放了超过1.1万份黄金签证，吸引了近68亿欧元投资，其中90%都被注入了房地产市场。中国、巴西、土耳其、南非和阿联酋的公民是获得签证最多的群体。

希腊自2013年开始推行该计划，以成本低、办理速度较快等特点闻名，希腊也因此成为欧盟中颁发“黄金签证”最多的国家之一。截至2021年12月31日，希腊共计发放28767份黄金签证，该国的房地产市场因此获得了数十亿欧元的资金流入。

这给当地房地产市场带来了改变。根据葡萄牙国家统计局（INE）的数据，自2019年到2022年底，葡萄牙居民房产价格指数提高了30%。在葡萄牙最大的城市里斯本和波尔图，租赁价格不断攀升，平均租金分别达到1318欧元/平方米和1008欧元/平方米。仅里斯本的房租在2022年就跃升了37%。

尽管葡萄牙政府官员承认，黄金签证不是住房成本上涨的主要因素，但这给政府带来了令人不安的问题。比如，短租旅游公寓激增，再加上针对外国居民的其他税收优惠，在房地产市场中造成了更大的影响。一些在大城市或旅游热门城市购入房产的外国投资者，转手又可以通过民宿平台Airbnb将其租出。此外，葡萄牙还会给外国人提供税收减免，包括20%的收入统一税以及10%养老金税。

在希腊也是如此。根据对2017~2019年希腊首都雅典中心的300份购房合同的分析，大多数都是以“客观价值”两到三倍的价格售出的。希腊央行前副行长米陀拉克斯表示，黄金签证下的交易量虽然只占市场的一小部分，但的确推高了售房者的期望。

然而，推出黄金签证的国家大多不是欧洲的富裕国家，这意味着被炒热的房地产市场对当地居民很不友好。根据世界银行数据，葡萄牙的经济规模仅为德国的不到6%。去年，超过50%的葡萄牙工人每月收入低于1000欧元。

英国布里斯托大学研究移民问题的教授哈维解释称，这些国家面临着一种悖论问题。一方面，它们渴望来自海外的投资；但另一方面，来自海外的富裕投资者享有了一种特权地位，而当地社会却开始面临挑战，这种政治趋势引人注意。

里斯本的圣玛利大教堂教区覆盖了市中心大部分地区，该教区主席称，四分之一的当地居民都已经离开，该社区60%的物业都被转换成了短租房。里斯本大学社会科学研究所2022年底进行的一项调查显示，90%的葡萄牙人表示该国正面临住房危机，原因包括缺乏公共和私人投资以及监管不力。

为此，葡萄牙近年一些措施旨在缓解住房危机。2020年起，申请黄金签证的规则逐渐发生了变化，希望将投资从房地产过热的区域转移到人口稀少的地区。现在，里斯本、波尔图和人口密度高的沿海地区被排除在该安排之外。

上周，葡萄牙进一步宣布了一揽子计划，比如停止向里斯本等大城市的短租业务发放新的许可证、向私人租赁市场增加更多房产、建造更多公共住房、增加对家庭的补贴以及简化房地产许可。

黄金签证被终止之后

去年11月，科斯塔称黄金签证的存在“不再合理”。这迅速刺激还在观望的外国投资者出手，根据SEF，2022年12月通过黄金签证的投资额增加了50%，月度投资达到6560万欧元，高于2021年11月创下的纪录4660万欧元。

专门研究黄金签证和葡萄牙公民身份的律师里贝罗说：“自从科斯塔表示签证将很快到期后，客户就急于申请……潜在客户不想冒险，不想再等了。”

不过，里斯本律师事务所Abreu Advogados税务合伙人巴尔纳贝表示，这一决定也留下了许多后续问题。比如，葡萄牙政府将如何处理一些外国房地产开发商正在进行的项目。

下一步，一部分解决住房危机的一揽子措施将在3月开始生效，另一部分则需要议会批准。据估计，黄金签证计划的结束将给葡萄牙带来至少9亿欧元的损失。

事实上，欧盟内部对部分国家开发“黄金签证”项目早就有诸多不满。在去年3月的一份报告中，欧洲议会称“黄金签证”缺乏全面的审查程序，需要进行改革，同时也存在被用于洗钱的风险。

欧盟委员会则表示，它将评估出台新法律收紧“黄金签证”项目的必要性。

不过，《爱尔兰时报》曾称，“黄金签证”项目已成为该国众多商业和社会组织的重要资金来源，任何缩小该项目覆盖面或完全停止该项目的举措，都将让习惯依赖此类资金的机构不得不从别处找钱。

2022年，英国关闭了其黄金签证项目（即投资移民Tier 1 investor签证）。

同年3月，欧盟也呼吁成员国终止黄金签证计划。根据计划，欧盟可能在2025年全面禁止黄金签证。除葡萄牙和爱尔兰外，在西班牙，围绕黄金签证的争议也越来越大。因为担忧房地产市场受影响，西班牙左翼政党“更多国家党”希望取消外国人投资居留计划。