►根据2022年12月28日生效的《德国制裁执行法第二版》的规定，如果外国企业直接或间接（以持股形式）拥有德国不动产，则须在德国UBO登记平台申报其“最终受益人”(UBO)”。考虑到在不遵守规定的情况下可能会受到高额罚款，这项规定对直接或间接拥有德国不动产的投资结构以及基金结构来说高度相关。

►旧的规定已要求新收购德国不动产的外国企业在UBO登记平台申报UBO，除非存在例外情况。新规定中的申报义务扩展至对已持有的德国不动产产权进行UBO申报，无论不动产产权的持有是通过直接持有或是间接持有德国不动产的公司的股权而实现。申报截止日期为2023年6月30日。

►拥有德国不动产的纳税人（更准确来说外国企业）应开展自查，确定其是否以及要多大程度履行新规定的申报义务。除对德国不动产的直接所有权外，所有于2022年12月28日及之后的时点对PropCos（PropCo：持有德国不动产的公司）持有90%或以上的股权均应纳入审查范围内，即使股权在旧不动产转让税税法下因低于95%没有触发德国不动产转让税。

即使交易持有德国境内不动产的企业股权的时间久远，相关企业亦可能须承担申报义务。

摘要

自2023年起，直接或间接拥有德国不动产的外国企业都须按照规定履行新的UBO申报义务。根据旧的规定，在德国新获得不动产的外国企业，无论是直接收购或是以收购股权（股权交易）的形式收购，均须向德国UBO登记平台（亦称为“Transparenzregister” 或透明登记平台）申报UBO，除非存在例外情况。该申报义务现已扩展至德国不动产的现有所有权（无论是直接所有权或是以持有有德国不动产的企业股权形式存在的间接所有权）。

相关申报截止日期为2023年6月30日。未如期履行，将遭致巨额罚款，罚款金额可达六位数甚至七位数（欧元），罚金评估结果还将在相关网站上公布。

详细讨论

旧版法规适用截止日期为2022年12月27日

自2020年1月1日起，外国企业在德国收购不动产时，须向德国透明登记平台申报UBO。该项义务自2021年8月1日起扩大到包含符合《不动产转让税税法》(“Grunderwerbsteuergesetz”或GrEStG)第1条第3款或3a款规定的股权交易。

UBO释义

企业的UBO为满足以下条件的个人：

►直接或间接持有25%以上的企业资本；

►直接或间接控制25%以上的企业投票权；

►以类似的方式对企业进行控制。

如果在完成各项审查步骤后无法确定个人是否为受益人，则企业的法定代表人、管理股东或合伙人应被视为UBO。

新版法规于2022年12月28日生效 – 触发事件

《德国制裁执行法第二版》进一步扩大了外国企业的UBO申报义务，涵盖了现有的德国房地产投资和持有有德国不动产的公司的股权。除收购不动产外，存在以下情况的外国企业均须向德国透明登记平台申报UBO：

►于2020年1月1日之前开始直接拥有德国不动产；

►于2021年8月1日之前开始持有GrEStG第1条第3款所指的持有德国不动产的企业的股权；或

►于2021年8月1日之前开始拥有GrEStG第1条第3a款所指的持有德国不动产的企业的经济权益。

UBO申报义务的豁免 – 能否减轻企业负担?

新版规定中的UBO申报义务不适用于已向欧盟（EU）成员国的其他UBO登记平台申报UBO的外国企业。

目前尚不清楚上述豁免条款能否切实减轻欧盟居民企业的申报负担，原因在于欧盟成员国尚未就如何确定企业的UBO达成共识，尤其在个人间接拥有企业的情况下。例如，德国要求个人可通过控制中间企业持有目标企业25%以上的股权，而其他一些国家采用乘法概念，即沿着股东链将所有权利益相乘，以确定个人是否持有目标企业25%以上（或该司法管辖地规定的相应门槛）的股权。此外，根据德国对UBO的解释，即使个人是有限合伙企业的未持股普通合伙人，或控制有限合伙企业的未持股普通合伙人时，也可作为该有限合伙企业及其子公司的UBO。但上述概念未必适用于其他国家，从而导致其他国家在确定合伙企业（含基金企业）结构的UBO时与德国持有不同的观点。

因此，在实践中存在这样的情况，即，向其他欧盟成员国的UBO登记平台申报的UBO个人，该个人在德国不被视为UBO，反之亦然。

以持股形式间接拥有德国不动产 – 申报范围广泛?

如前所述，不仅外国企业对德国不动产的直接所有权受到新规定的影响，而且持有有德国不动产的（外国或德国）公司（以下简称“PropCo”）的股权也受到新规定的影响。根据该法规表述，申报义务既适用于2021年8月1日之前（直接或间接）收购或兼并90%或以上（当前GrEStG第1条第3款规定的门槛）PropCo股权的外国企业，亦适用于2021年8月1日之前获得90%或以上PropCo经济所有权（定义见GrEStG第1条第3a款）的外国企业。

新法规的适用范围看似广泛。这是因为根据其表述，各直接或间接持有90%或以上PropCo股权的外国企业均须向德国透明登记平台申报UBO。在多层级投资结构中，该申报义务甚至可能涉及多个企业，如，即使多层级投资结构中较低层级的德国持不动产企业已向透明登记平台申报UBO，依然不可免除其他企业的申报义务。此外，即使以前收购的94.9%股权无需在德国缴纳不动产转让税（RETT）（旧版GrEStG第1条第3款和3a款中的95%门槛，自2021年6月30日后不再适用），如今也会导致UBO申报义务。

目前尚不明确德国立法者是否打算要有这么广泛的申报范围，还是旨在让那些实际有触发RETT事件的企业承担义务申报UBO。希望主管部门尽快对此作出澄清。在此之前，需要根据具体情况逐一确定哪个或哪些企业应进行申报。

将土地登记信息纳入透明登记平台

有关业主、地块和土地登记档案的基本土地登记信息将被纳入透明登记平台，并分配对应给其中所列的公司。因此，未来的透明登记平台不仅包含企业的UBO信息，还将记录企业拥有或曾经拥有的任何不动产信息。土地登记部门须在2023年7月31日前根据截至2023年6月30日的数据完成数据的转移。也就是说，这些新规则并不要求各企业承担此土地信息申报义务。公众将无法访问这些不动产信息，只有主管当局和根据本地反洗钱法履责的机构/人士（如银行、律师、税务顾问、公证员等）才有资格访问相关信息。如发现透明登记平台中的土地信息与存档信息不符，履责机构/人士自2026年1月1日起有义务向透明登记平台告知不一致情况。

截止日期及处罚

对于目前拥有德国不动产的外国企业，申报截止日期为2023年6月30日。未如期履行UBO申报义务（延迟申报、虚假申报或不申报）的，首次罚款最高可达15万欧元。对于严重、反复或系统性违规，处罚金额可达100万欧元或是违规所得利益的两倍。此外，作为督促申报和严防违规的一项举措：一旦处罚评估结果具有法律约束力，处罚结果将被公布在德国联邦行政管理局（Bundesverwaltungsamt）的网站上（该网站已有1,200个批评条目）。

后续行动

因此，拥有德国不动产的外国企业应立即开展自查，确定其是否以及在多大程度上承担新规定中的申报义务。除对德国不动产的直接所有权外，所有于2022年12月28日及之后的时点对PropCos持有90%或以上的股权均应纳入审查范围内，即使股权在旧不动产转让税税法下因低于95%没有触发德国不动产转让税。

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